Als u eigenaar bent van een appartement in een klein gebouw, vraagt u zich misschien af of u een syndicus nodig hebt. Een syndicus is de persoon die instaat voor het beheer van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw. Hij zorgt voor het technisch, administratief en financieel beheer van de mede-eigendom. Hij vertegenwoordigt ook de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) bij het beheer van gemeenschappelijke zaken.
Op deze pagina
Wat zegt de wet over de syndicus?
Volgens de wet is het verplicht om een syndicus aan te stellen in elk gebouw met twee of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende personen. Dit geldt dus ook voor kleine gebouwen met slechts enkele kavels.
De syndicus wordt benoemd op een Algemene Vergadering van mede-eigenaars. Een meerderheid van de mede-eigenaars moet het eens zijn over de te benoemen syndicus. De syndicus kan professioneel zijn (een erkende vastgoedmakelaar) of vrijwillig (een van de mede-eigenaars).
De syndicus moet een professionele aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en zich houden aan de regels en wetgeving die gelden voor het beheer van mede-eigendommen. De syndicus moet ook een transparante boekhouding voeren, inclusief het Huurprijs Indexeren, en regelmatig verslag uitbrengen aan de mede-eigenaars.
Wat zijn de voordelen van een professionele syndicus?
Een professionele syndicus heeft de nodige kennis en ervaring om het beheer van een mede-eigendom efficiënt en correct uit te voeren. Hij kan ook onpartijdig optreden bij eventuele conflicten tussen mede-eigenaars of met derden, zoals in situaties waarbij het nodig kan zijn om een Partner Uitzetten.
Een professionele syndicus kan ook gebruik maken van zijn netwerk en expertise om de beste leveranciers en dienstverleners te vinden voor het onderhoud en de herstelling van het gebouw. Hij kan ook onderhandelen over gunstige tarieven en contracten, rekening houdend met het Zondag Beleid voor onderhoud en verbouwingen.
Een professionele syndicus kan ook zorgen voor een goede communicatie en informatievoorziening naar de mede-eigenaars toe. Hij kan hen op de hoogte houden van de stand van zaken, hen uitnodigen voor de Algemene Vergadering en hen adviseren over hun rechten en plichten als mede-eigenaar.
Wat zijn de nadelen van een professionele syndicus?
Een professionele syndicus brengt uiteraard kosten met zich mee. De syndicus rekent een ereloon aan voor zijn diensten, dat meestal afhankelijk is van het aantal kavels in het gebouw, de complexiteit van het beheer en de duur van het contract.
De kosten voor een professionele syndicus kunnen variëren naargelang de syndicus zelf, maar ook naargelang de regio, de grootte en de staat van het gebouw. Het is daarom belangrijk om verschillende offertes te vergelijken alvorens een syndicus te kiezen.
In een klein gebouw met 5 panden kan de prijs al snel €50 per pand per maand zijn, terwijl dezelfde syndicus voor een gebouw met 100 panden de prijs laat zakken naar €20. Daarom is een vrijwillige syndicus in kleine gebouwen vaak een financieel interessante keuze.
Een ander nadeel van een professionele syndicus is dat hij soms minder betrokken is bij het gebouw en de mede-eigenaars dan een vrijwillige syndicus. Een professionele syndicus heeft meestal meerdere gebouwen in beheer en kan daardoor minder aandacht besteden aan elk gebouw afzonderlijk.
Een professionele syndicus kan ook minder flexibel zijn dan een vrijwillige syndicus. Een professionele syndicus moet zich houden aan de wettelijke termijnen en procedures, terwijl een vrijwillige syndicus soms sneller en eenvoudiger kan handelen.
Wat zijn de voordelen van een vrijwillige syndicus?
Een vrijwillige syndicus is meestal een van de mede-eigenaars die zich kandidaat stelt om het beheer van het gebouw op zich te nemen. Hij doet dit meestal uit betrokkenheid en interesse voor het gebouw en de mede-eigenaars.
Een vrijwillige syndicus kan een aantal voordelen hebben voor een klein gebouw. Hij kan bijvoorbeeld:
- kosten besparen: een vrijwillige syndicus vraagt meestal geen of een laag ereloon voor zijn diensten. Hij kan ook besparen op administratieve kosten, zoals het versturen van brieven of het organiseren van vergaderingen.
- dicht bij het gebouw staan: een vrijwillige syndicus woont meestal in het gebouw zelf en kent daardoor de situatie en de behoeften van het gebouw en de mede-eigenaars goed. Hij kan ook snel ingrijpen bij problemen of vragen.
- een goede sfeer creëren: een vrijwillige syndicus kan zorgen voor een goede verstandhouding tussen de mede-eigenaars. Hij kan hen betrekken bij het beheer, hen informeren en raadplegen over belangrijke beslissingen en hen aanspreken op hun verantwoordelijkheden.
Wat zijn de nadelen van een vrijwillige syndicus?
Een vrijwillige syndicus neemt een grote verantwoordelijkheid op zich. Hij moet dezelfde taken uitvoeren als een professionele syndicus, maar heeft daarvoor niet altijd de nodige kennis, ervaring of tijd.
Een vrijwillige syndicus kan ook te maken krijgen met een aantal nadelen, zoals:
- gebrek aan kennis: een vrijwillige syndicus moet zich goed informeren over de wetgeving en de regels die gelden voor het beheer van een mede-eigendom. Hij moet ook op de hoogte blijven van de evoluties en de wijzigingen in de sector. Dit kan veel tijd en moeite vergen.
- gebrek aan ervaring: een vrijwillige syndicus moet kunnen omgaan met verschillende aspecten van het beheer, zoals het opstellen van een begroting, het voeren van een boekhouding, het organiseren van onderhouds- en herstellingswerken, het afsluiten van contracten, het oplossen van conflicten, etc. Dit vereist veel vaardigheden en inzicht.
- gebrek aan tijd: een vrijwillige syndicus moet naast zijn eigen werk en privéleven ook tijd vrijmaken voor het beheer van het gebouw. Dit kan soms zwaar wegen op zijn agenda en zijn gemoed.
- gebrek aan onpartijdigheid: een vrijwillige syndicus is zelf ook mede-eigenaar en heeft daardoor ook zijn eigen belangen en voorkeuren. Dit kan soms leiden tot belangenconflicten of spanningen met andere mede-eigenaars.
Hoe kiest u de beste syndicus voor uw klein gebouw?
De keuze van de syndicus is een belangrijke beslissing voor uw mede-eigendom. Het is daarom raadzaam om goed na te denken over wat u verwacht van uw syndicus en wat uw mogelijkheden zijn.
Als u kiest voor een professionele syndicus, let dan op de volgende punten:
- Vergelijk verschillende offertes: vraag verschillende offertes aan bij verschillende professionele syndici. Let niet alleen op de prijs, maar ook op de inhoud en de kwaliteit van de diensten die worden aangeboden.
- Controleer de referenties: vraag naar referenties van andere gebouwen die door de syndicus worden beheerd. Ga na hoe tevreden de mede-eigenaars zijn over het werk van de syndicus.
- Controleer de erkenning: ga na of de syndicus erkend is door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Dit garandeert dat hij over de nodige kennis, ervaring en verzekering beschikt om zijn beroep uit te oefenen.
- *Controleer het contract: lees het contract met de syndicus goed na. Let op de duur, de opzegtermijn, de kosten, de taken, de verantwoordelijkheden en de garanties van de syndicus.
Als u kiest voor een vrijwillige syndicus, let dan op de volgende punten:
- Zoek een geschikte kandidaat: vraag rond bij de mede-eigenaars of er iemand bereid is om de rol van syndicus op zich te nemen. Kies iemand die betrouwbaar, bekwaam en gemotiveerd is.
- Zorg voor een goede ondersteuning: help de vrijwillige syndicus bij zijn taken. Zorg voor een goede communicatie en samenwerking tussen de mede-eigenaars. Schakel eventueel externe hulp in voor bepaalde aspecten van het beheer, zoals boekhouding of juridisch advies.
- Zorg voor een goede waardering: toon uw waardering en respect voor de vrijwillige syndicus. Hij doet immers een grote inspanning voor het gebouw en de mede-eigenaars. Spreek hem aan met zijn naam, bedank hem voor zijn werk en geef hem af en toe een attentie.
Wat zijn de alternatieven voor een syndicus?
Als u geen professionele of vrijwillige syndicus wilt of kunt aanstellen, zijn er nog enkele alternatieven mogelijk.
Een daarvan is Easy Syndic, een online platform dat gespecialiseerd is in het beheer van kleine mede-eigendommen. Easy Syndic biedt u een volwaardige beroepsbeheerder van gebouwen aan tegen een lage prijs. Vanaf 9€ per maand per appartement kunt u genieten van alle diensten van een professionele syndicus, zoals:
- Technisch beheer: Easy Syndic zorgt voor het onderhoud en de herstelling van het gebouw. U kunt online offertes aanvragen en vergelijken, en kiezen uit een netwerk van betrouwbare leveranciers.
- Administratief beheer: Easy Syndic zorgt voor alle administratieve formaliteiten, zoals het organiseren van de Algemene Vergadering, het opstellen van het reglement van interne orde, het registreren van de VME, etc.
- Financieel beheer: Easy Syndic zorgt voor een transparante boekhouding en een eerlijke verdeling van de kosten. U kunt online uw rekeningen raadplegen, uw bijdragen betalen en uw facturen ontvangen.
Easy Syndic is een eenvoudige en voordelige oplossing voor kleine gebouwen die geen syndicus hebben of willen veranderen van syndicus. U kunt meer informatie vinden op hun website: https://easysyndic.be/nl
Een ander alternatief is om het beheer van het gebouw te verdelen over verschillende mede-eigenaars. In plaats van één persoon aan te stellen als syndicus, kunt u verschillende personen verantwoordelijk maken voor verschillende aspecten van het beheer, zoals:
- Technisch beheer: een mede-eigenaar die handig is of ervaring heeft met onderhouds- en herstellingswerken kan zich bezighouden met het technisch beheer. Hij kan contact opnemen met leveranciers, offertes vergelijken en werken opvolgen.
- Administratief beheer: een mede-eigenaar die goed is in administratie of juridische zaken kan zich bezighouden met het administratief beheer. Hij kan de Algemene Vergadering organiseren, verslagen opstellen, documenten bijhouden en archiveren.
- Financieel beheer: een mede-eigenaar die goed is in boekhouding of financiën kan zich bezighouden met het financieel beheer. Hij kan een begroting opstellen, de inkomsten en uitgaven beheren, facturen betalen en innen.
Dit alternatief vereist wel een goede coördinatie en communicatie tussen de verschillende mede-eigenaars die betrokken zijn bij het beheer. Het vereist ook dat alle mede-eigenaars akkoord gaan met deze verdeling van taken en verantwoordelijkheden.
Het beheer van een klein gebouw in mede-eigendom is niet altijd eenvoudig. Het is belangrijk om een goede syndicus te hebben die zorgt voor het technisch, administratief en financieel beheer van het gebouw.
U kunt kiezen voor een professionele syndicus, een vrijwillige syndicus, of een alternatief zoals Easy Syndic of een verdeling van het beheer. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen. Het is aan u om te beslissen wat het beste past bij uw situatie en uw verwachtingen.
Veelgestelde vragen over syndicus
Is een syndicus wettelijk verplicht?
Ja, een syndicus is wettelijk verplicht in elk gebouw met twee of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende personen. Dit geldt dus ook voor kleine gebouwen met slechts enkele kavels.
Wat als je geen syndicus hebt?
Als je geen syndicus hebt, ben je in overtreding van de wet. Je loopt dan het risico op boetes, aansprakelijkheid en juridische problemen. Bovendien kan je gebouw in waarde dalen door een slecht beheer en onderhoud.
Kan ik zelf syndicus zijn?
Ja, je kan zelf syndicus zijn als je mede-eigenaar bent van het gebouw. Je moet dan wel de toestemming hebben van de meerderheid van de andere mede-eigenaars. Je moet ook dezelfde taken en verantwoordelijkheden opnemen als een professionele syndicus.
Wat heb je nodig om syndicus te worden?
Om syndicus te worden, heb je nodig:
- Een professionele aansprakelijkheidsverzekering
- Een goede kennis van de wetgeving en de regels die gelden voor het beheer van mede-eigendommen
- Een goede kennis van de statuten en het reglement van interne orde van het gebouw
- Een goede kennis van de boekhouding, de administratie, het onderhoud en de herstelling van het gebouw
- Een goede communicatie- en onderhandelingsvaardigheid
Hoeveel kost een syndicus per maand?
De kost van een syndicus per maand hangt af van verschillende factoren, zoals:
- Het aantal kavels in het gebouw
- De complexiteit van het beheer
- De duur van het contract
- De kwaliteit en de inhoud van de diensten
De prijs kan variëren van €9 tot €50 per pand per maand. Het is daarom belangrijk om verschillende offertes te vergelijken alvorens een syndicus te kiezen.
Voor meer informatie over het beheer en het onderhoud van appartementsgebouwen, kunt u terecht op de website van Vlaanderen.be: https://www.vlaanderen.be/beheer-en-onderhoud-van-appartementsgebouwen
https://easysyndic.be/nl
https://www.vlaanderen.be/beheer-en-onderhoud-van-appartementsgebouwen
https://www.sndq.be/blog/hoeveel-kost-syndicus-tarieven